In het najaar kijken veel VvE-besturen vooruit: wat gaat het komende jaar kosten, en is de maandelijkse bijdrage nog toereikend? Een goede begroting voorkomt tekorten halverwege het jaar en discussies op de ALV. In dit artikel zetten we de belangrijkste punten op een rij.
Welke posten horen op de begroting?
Een VvE-begroting bestaat grofweg uit drie delen:
1. Vaste lasten
- Opstalverzekering en aansprakelijkheidsverzekering van de VvE
- Energie voor de gemeenschappelijke ruimten (verlichting in trappenhuis, lift, galerijen)
- Schoonmaak, glasbewassing en groenonderhoud
- Onderhoudscontracten, bijvoorbeeld voor de lift of brandmeldinstallatie
- Beheerkosten en bankkosten
2. Dagelijks onderhoud
Kleine reparaties die niet te voorspellen zijn: een kapot slot, een lekkende goot, een defecte lamp. Neem hiervoor een realistisch bedrag op, gebaseerd op de werkelijke kosten van de afgelopen jaren.
3. Reservering voor groot onderhoud
De jaarlijkse storting in het reservefonds. Die hoort aan te sluiten op het meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Lees meer in het reservefonds en het MJOP uitgelegd.
Vijf valkuilen
- De begroting van vorig jaar kopiëren. Kijk naar de werkelijke kosten van het afgelopen jaar, niet naar wat er begroot was.
- Prijsstijgingen vergeten. Verzekeringen, energie en onderhoudscontracten worden vaak jaarlijks duurder. Houd daar rekening mee.
- De reservering verlagen om de bijdrage laag te houden. Dat voelt prettig, maar schuift het probleem door naar later. Het onderhoud komt er toch.
- Een verouderde herbouwwaarde. Is de opstalverzekering gebaseerd op een oude taxatie? Dan loopt de VvE het risico op onderverzekering bij schade.
- Geen buffer. Een kleine post onvoorzien voorkomt dat een onverwachte reparatie meteen een tekort oplevert.
Van begroting naar maandelijkse bijdrage
Het totaal van de begroting wordt verdeeld over de eigenaars. Hoe precies, staat in de splitsingsakte: elk appartementsrecht heeft een eigen aandeel (breukdeel) in de kosten. Groter appartement, groter aandeel. Maar het kan ook anders zijn geregeld. Uit dat aandeel volgt de maandelijkse bijdrage per eigenaar.
Leg de begroting niet alleen als tabel voor, maar vertel er het verhaal bij: wat wordt er duurder en waarom, en wat komt er aan onderhoud aan? Zet de begroting naast de werkelijke kosten van vorig jaar. Eigenaars gaan eerder akkoord als ze begrijpen waar hun geld naartoe gaat.
Wie stelt de begroting vast?
Het bestuur (of de beheerder namens het bestuur) maakt een voorstel. De ledenvergadering stelt de begroting vast. Bij de meeste VvE's gebeurt dat in de jaarlijkse ALV, samen met de bespreking van de jaarrekening van het afgelopen jaar.
Hoe wij helpen
Bij ons financieel beheer stellen we de begroting samen met het bestuur op. We gebruiken de werkelijke cijfers, houden rekening met prijsstijgingen en zorgen dat de reservering aansluit op het MJOP. Op de ALV lichten we de begroting toe en beantwoorden we de vragen van eigenaars.
Vragen over dit onderwerp?
Bel of mail ons gerust. We denken graag vrijblijvend met uw bestuur mee.
06 24 69 38 51 · info@mxvvebeheer.nl
